北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

(资料图片)

Q:

三环劲松桥外有套闲置老破小板楼4/6，76平三居改两居，双卧南北通透，户型尚可。现在纠结是套现好，还是留存好，还是出售后少加点换个年头短点的。虽然套现也没有其他太好的投资渠道，但想着出租还不如存个大额来的合适。实在是看不清后边的形势，还请章哥给个建议。

A：

1、注重自住就留着呗，有其他更好的投资渠道就套现，这看自己的判读。

2、劲松的板块是相对普通，不算投资多好的地段儿。但房子的租金收益是相对高的啊，估计收益率能接近2%吧。大额现在的利率是多少啊？3%多点儿吧，也就是收益率相差不到2%。

现在又是一轮全国救市，上次是2015-2016，再上一次是2008-2009，楼市什么行情还记得吗？这次我不相信还能像以前似的翻番，但也不相信能下跌，毕竟北京市手里的筹码太多太硬了。

3、总之考虑好吧，卖房套现去存大额，如果赢了的话每年赢不到2%，房租要上涨的话就更少点儿。如果输的话那可就不是2%的事儿了，5万涨到6万不是太难。

另外参考一下前央行行长周总的话：中国可以尽量避免快速进入负利率时代。自己品吧，反正这些年的利率是一直下降的，什么时候存款不给钱了再说。

仅供参考。

二

Q:

买房小白，已婚未育，俩人在北京工作。近期计划买房，看了北京有很多楼盘，不知道从哪些角度选取。首付也就200多一些的，不想俩人还贷压力太大。更注重房子的品质吧，毕竟买了以后要住的舒服，不然糟心影响生活质量了……最好是附近有地铁，配套全一点的。

A：

1、从哪个角度选，首先是确定预算呗。首付是200多，准备贷款多少，也就是总价准备买多少的？

2、然后是考虑好自己的需求，是自住为主还是保值为主，或者是过些年是否置换，准备去哪里置换。以及是否考虑学区，什么时候用得上，既然没要孩子呢就不着急，想好以后就行。

如果是自住为主也轻易不置换了那就看新房，过几年还要升级置换的话就看成熟板块的二手房，尽量买房龄相对新流动性好的。

3、其他没什么了，看样子是以自住为主的，那就看自己的喜好了。北京这么大，看自己的通勤选择板块呗。具体的找当地中介吧，他们匹配房源才专业。这现在提的要求都有点儿虚，我也不知道说什么好。

仅供参考。

三

Q:

请问住美景东方，美景房子可以卖1300万，想改善环境同时能增值，换到山水文园5期或者双井那边，哪个更好？

A：

1、居住改善看自己的喜好，这没标准。保值的话那当然是双井的选择更多了，也相对占优。说实话，既然能提出这问题就说明心里不踏实，估计是想不通为什么山水文园这么好的小区还价格不高，要不然也就不问了。

2、就是这种现状吧，山水文园在这地段儿属于“错配”，也就是好产品没放在应有的板块，或者说缺乏周边环境氛围的配合。相当于在普通饭馆儿里卖东北乱炖是最合适的，非推出佛跳墙就未必好卖了，也不好要上价。

山水文园五期的时候卖5万多，同时期富力城也就4万多吧，现在有些倒挂了。这跟小区的优劣关系不是很大，更多的是地段儿原因。包括美景东方也有这种因素，地段对房产价值的影响更多些。

3、这看自己的喜好吧，差距不可能总增大，只是到目前为止还没看到逆转的趋势而已，也看以后朝阳区对周边的规划了。

仅供参考。

四

Q:

我和女朋友婚前想用各自首套资格买两个房，一个买在了望京地铁旁的两居室，无学区，可供通勤和居住。另外一个预算首付在300w以内，在犹豫是买昌平的大一些的房子，还是海淀的学区老破小。主要是考虑婚前如果买房领证后，在第6年孩子上学的时候，房子出售和购入学区来不及，所以想一步到位买学区，这靠谱嘛？

A：

1、无所谓是否靠谱儿，看自己的需求了。注重保值就买普通房产，赌一把就买学区的，万一赢了呢。

2、考虑好吧，这两年是北京有史以来的入学最高峰期，全国都是。然后从2025年起转折，2026年进入低谷期，得持续至少十年吧，反正到目前为止还是出生人口逐年减少。

常规建议是没必要在溢价正高的时候接盘，毕竟炒房的都在趁高出货呢，尤其是这种占坑儿房的溢价更高，风险也就大点儿。但愿意赌一把政策也行，如果北京放宽落户或允许外地孩子高考，那也就赌赢了。

3、另外这时间算的不太对吧？一般领证后得一年生娃，再六年上学，也就是得七年呢。当然六年也行，那就参考人口吧，今年入学的京籍儿童在17万左右，六年后腾出17万的学位。

去年网传的出生人口是7.5万，如果没增加的话，就算小班教学，北京的学位也是很宽松的。商品价格是供需关系决定的，自己考虑一下是否靠谱儿吧。

仅供参考。

五

Q:

我担心房子涨价将来买不起，想给孩子（16岁）花2000-3000买套婚房（二手或者现房）。

基本想法先考虑学区房，再考虑房子保值，最好能跑赢货币贬值或跑赢市场。一直想买西城东城海淀的房，不会选择区域也没目标房，朝阳倾向泛海国际，太阳宫。

请教您，我这种情况：

1、买西城东城海淀朝阳哪个区的房更适合我或者说合适？

2、如果买西城东城海淀的房，推荐买哪些片区的房合适？如方便推荐区域项目。

3、如果东西城海淀没适合我的情况，买朝阳哪个区域更适合我的情况？

A：

1、婚房早点儿了吧，估计怎么也得八年才用的上，就算新楼盘也放旧了。而且学区房为主也意义不大，等孙辈上学又得七八年，十五年之后谁说的好教育的政策和情况啊？所以常规建议就是以保值为主吧，结婚的时候置换不吃亏就挺好，每个阶段做每个阶段的事儿，与时俱进的人生发展。

2、东西城全部是学区房，海淀大部分都是。这两年是北京有史以来的入学最高峰期，溢价正高的时候。这么高的预算当然能买到溢价相对低、资源好也相对支撑大的，但总归是没必要，租金是很低的，还得承担着溢价的风险。所以看自己的喜好吧，一般是不建议提前这么久准备的，参考“功能性房产”的各种历史吧，经过高峰期炒作的都没什么太好的先例。

常规建议都是朝阳，也可以买学区房，这预算就基本没溢价了。租金相对高，保值也不落后。

3、东西海那就买金融街、万柳或月坛的吧，都是顶尖儿资源，也都能买到宜居的，各方面的支撑相对大，溢价率也低于总价低的普通学区房。这不用推荐小区，找出房最少的就行，当地中介都熟悉，一般都是慢慢儿等着，这种小区保值最稳定。

4、朝阳那就太阳宫呗，很好的人朝学区，放到东西海也很强。以太阳公元和红玺台为主，都没什么溢价。泛海国际自住更合适，租金也高，升值在豪宅公寓里算不错的，在北京不算多占优。其他的看望京新北苑奥园亚运村来广营，总之都是朝阳北部，不少小区呢，都差不多性质。

仅供参考。

六

Q:

基本情况：夫妻均非京籍，也没有工居，丈夫在婚前不限购的时候全款买了远洋山水的两居室，妻子和双方老人均在京没有购房资格和房产。当时开发商和景远学校是共建，承诺将来只要一手房，孩子均可上学。

无奈我们结婚晚，等有孩子的时候，学校通知共建协议到期，以后没有这个一手房孩子能上学的优惠条件了。现在孩子马上4岁，也就是2025年9月要上小学，而这个小区密度大孩子多，录取排位，我们这种情况可能排不上。

主要需求：将来要接老人来京居住，但不想和老人住在一个屋檐下，所以希望单独买一套，离我们近一点，最好能在一个小区，不能的话就附近几站地之内。

次要需求（不同时既要又要）：

1）希望买套远郊区县的房子 积分落户的分。

2）希望能有个像景远一样相对还行的学校，不用像景远一样排不上队。

3）希望房子小区环境较好，密度较低，有车位，格局好，像现在新开楼盘流行的三面宽等等，周边不远有医院学校等资源。之前看过熙悦天寰，感觉这个楼盘，小区内的环境设施等各方面非常好，特别心动，就是外部这些学校啊就医啊等等资源太匮乏了。

其它：

1）女方正在努力办工居。如果有可能的话还想通过花钱或者海外留学等方式落户，但希望也比较渺茫。再或者看孩子将来的学习情况能在北京上国际学校。总之还是希望孩子在北京上学能高考，不和大人分开。

2）如果到孩子初中还解决不了户口和孩子高考的问题，学习情况也上不了国际学校，那么也会考虑落户天津、西安等地。

3）资金方面，除了现有这套房子可以变现外，估摸着能倒腾300万。

4）有工居后可以通过离婚获取一个购房资格。

问题：期待章哥能帮忙分析排序一下取舍一下，哪些需求可以先考虑满足，哪些可以后满足？什么时间段该考虑什么问题？怎么规划是好呢？

A：

1、这要求我好像没太看明白，一个一个说吧。

2、既然希望同一小区或离得近，那和这积分落户不就冲突了吗？石景山附近的郊区只有门头沟，但学校不好比较。景山远洋不能以“相对还行”来评价，这已经是在石景山数一数二，放到全北京也是中等以上的。

到目前为止，能加分且学校不错的只有亦庄。现在的成绩还不如石景山，但进步快，所以学区溢价也比远洋山水高。而且你们是毕竟是非京籍，是否能确保对口学位说不好。

3、在没有工居的情况下没有二套资格啊，得等办下来才行。而且有了工居就不用离婚了，怎么都是二套资格，离婚也得一年后才恢复首贷资格的。

4、简单说吧，以景山远洋的成绩，只有朝阳的几所头部校能满足要求。朝阳对非京相对友好，有房的非京顺位在京籍无房户之前，也就是买房之后进入对口校的可能性大，相对稳妥。房子的品质也高，基本能满足要求。

另外商品房的学区溢价不高，但单价总价都比较贵，两居室一般千万起。我没太看懂这预算，做个总价的吧。可以参考朝阳陈分和嘉铭东区、帝景的，学校都比景山远洋的成绩好些。但这又和积分的冲突了，怎么解决啊？

5、要不就看亦庄的吧，河西为主，无论板块还是房子都有合适的，价格和远洋的差不多，溢价也不算多高。其他的我不好建议，我只是略懂房子，其他的没太看懂，得咨询搞教育的。

仅供参考。

七

Q:

娃25年上学，目前自住朝阳望京一套市值900w+。因为升值不错且希望保留家里两套房所以不准备卖，有100万房贷，且目前不能抵押。另北苑一套04年市值750w无贷款，家庭存款100w。家庭年收入140w+，互联网西二旗码农，夫妻35岁左右，一人工作一人全职。目前计划出售北苑房子，置换学区。

置换方案：

方案1：万泉小学占坑500w+，附近租房，至娃三四年级后攒钱置换非学区次新2-3居，1000w预算；担心到时候学区不涨次新涨，再买入时会亏不少；

方案2：购入中三占坑房800w+，置换方案同方案1，但担心调剂，同时担心学区变动溢价跌200w；

方案3：明年再买，多攒一年钱再多贷款，入怡秀园田字格户型，中关村三小学区，目前1100w+，78平米；&势是不用租房，且可以长期持有自住不用置换，省去麻烦和交易费用，但风险是，担心一年后房价上涨，北苑涨不过学区房。同时也担心学区调剂，还有学区房未来如果向下走长期持有会亏；不知道万柳那边房子受学区影响是否很大，我理解1500w以上不太受影响，这种1000w出头的担心会影响；

看了上地片区，五环外目前价格这么高有些感觉风险过大，不敢赌。另外中关村片区还没看，考虑中一中二也是700-800w老破小，和中三调剂和风险类似，同时双榆树两个学校也不如万泉小学，所以目前没考虑，不知道是否有更适合的方案。初中来说海淀和中关村片区哪个更优。

家人不想贷太多款觉得有风险，工作目前几年还比较稳定，倾向于少贷款。所以目前家庭倾向方案1，但是方案3如果长期房子升值不错的话也可以多贷款选择购入。

A：

1、2025年的入学数量开始减少，但也减少的不多，2026年才是低谷期呢。没必要非得等到三四年吧？用完了学位就看情况，觉得走势不合适提前换不就得了。

2、中三学位是比较足的，到时候不至于还调剂，可能性不大。但干嘛非得持有占坑儿房这么多年啊，既然是占坑儿，那入学了就算成功，其他的期望值最好别太高，谁也不敢保证。过了高峰期未必会下跌什么，但确实有可能涨的慢，尤其这种占坑儿的。

3、明年也是入学高峰啊，除非等到信息采集之后。但还是这话，未必会下跌，参考之前的案例都是涨的慢点儿的情况多。另外看看现在的行情吧，大概率还是上涨的。如果行情确立就是一年左右，就算明年跌了，也指不定从什么价位跌下来呢。

北苑04年的，是不是那几个园啊？反正之前是没涨过学区房的。除了望春园还多少都略有落后北京大盘呢，跟新北苑比比就知道了。万柳应该受影响小，总价越高的溢价越低些，学校好还宜居，那就是支撑更强。

4、上地的溢价率也一样，都差不多。海淀和中关村也没什么区别，中一二三几乎一个级别，同等价位的房子也都一样，全是家长们拿真金白银试出来的结果。豪宅来讲万柳占优，其他的普通学区房都差不多，不好分优劣。

5、我觉得真要定的话就买中三吧，相对学位多稳妥些。只是没必要非得持有那么长时间，到时候看行情随时决定吧。

仅供参考。

八

Q:

今天看到您对某中小五班的分析，有几个问题想再跟您咨询一下？某中的高中确实很出成绩，但是能进入该高中的门槛目前很高。虽然现有住房能享受某中的义务教育，但是着实担心孩子是否能进入该校高中？因此想在东西城再买一套上车盘，兜底高中。

关于东城的上车盘，为什么普遍第一反应是都市馨园，而天永片区没人考虑？另外，如果初中三年在外区上，有东城的房子，是否可以参加东城的中考？

A：

1、所有能有资格点招的学校都门槛高，能有小五班的就更高了。这指的是朝阳北京中学的吧？到目前为止收编的这几所学校还和本校不是一回事儿，挂牌而已。相当于人大附的几个附小，和本校分校的中学都两码事儿。想进入本校高中只能靠成绩，和哪个附小的关系不大。

2、兴隆都市馨园是东崇前学区啊，资源比天永要强一些。这就相当于北京和天津的比较吧，能来北京则尽量，然后才考虑天津。天永的优势是房价相对低，但溢价率并不低，那除非是预算高的更考虑自住，否则以400万左右总价的话反正在哪儿都是占坑儿，那何必不选择资源好点儿的呢？

3、可以跨区中考，按目前的政策只要有户就行。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！

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